信息编号：51发布时间：05-23
在工业地产的租赁中影响租赁成功率的因素有很多，包括：租金价格、厂房仓库的适用性、地段及产证权属等等，但这其中最首要的莫过于租金价格。租金的价格直接影响到租赁双方的决策策略。在此我们从业主的角度出发，对租金价格的设计做如下定义：在收益与出租成功率之间寻找最优平衡点。
这里我们简单得来打个比方：业主A欲以0.55元/平方/天的价格向意向客户B出租其市价为0.50元/平方/天、5000平米的厂房，但B可承受的最高价格为0.50元/平方/天，双方就价格问题磋商1个月后无进展后B选择了放弃。由于客户的寻房周期一般在1个月以上，因此业主A极有可能面临至少1个月的租金=500*0.5*30=75000元的损失，现在我们理想化地假设有一客户C在经过了1个月的考察、磋商后以高于市价的0.55元/平方/天的价格租下了该厂房，那么业主A就需要用75000/[5000*(0.55-0,5)*30]=10(个月)的时间来弥补之前的厂房空置损失，也就是说在10个月后客户C的价格优势就是才可以转变为经济效益，然而在现实市场中遇到如此慷慨、高效的客户的概率是很小的。
※ 斜线阴影部分面积代表第一个月的空置损失额
※直线阴影部分面积代表客户C相对B而言给A带来的每月差额租金收入
由此可见厂房的租金定价直接决定收益回报，接下来我们简略得分析一下影响租金价格的一些变量：
主要变量：
①地段、交通情况。在地产界有一句话叫做：地段决定价格，对于工业地产而言，成熟的工业园区、产业集聚效应发达的地区、交通便捷的地区，其租金要比其他地区高上一个档次。
②层数和层高。因为单层厂房适用性广、易用性高的原因，同地段的单层厂房租金要比多层厂房高30%左右；并且由于层高越高使用空间越大，所以厂房的层高越高，租金也略高。
③厂房是否特殊化。例如超长型、超高型厂房，高承重、高吨位行车厂房等等都属于特殊类型厂房，可适应某些企业特殊的生产需要。这些厂房因其稀缺性而获得较高的市场价值，但相应的适用客户少的特点也使得其与普通厂房的实际租金差额不会很大。
次要变量：①新旧 ②产证权属情况 ③是否独门独院等等。这些次要变量对于需求客户的影响更多得是反映在厂房满意度上，而对于租金价格的影响作用是很微弱的，因为在企业的正常生产活动中他们并不能对企业的盈利能力做出显著的影响。
我们认为合理的租金价格应当是建立在对各个影响租金价格的变量系统分析基础上，并结合实际的供需情况综合衡量后所制定的价格。通过浮动调整租金价格来挑选长期回报率更高的客户也是十分常见的一项策略。